Vermietete Immobilie verkaufen in OWL 2026: Mieterrechte, Steuern, Kaufpreisfaktor und Ablauf

Eine vermietete Immobilie können Sie jederzeit verkaufen, ohne dass Ihre Mieter zustimmen müssen. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Der Käufer übernimmt alle Mietverträge unverändert. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn seine Wohnung während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB). Der Gewinn ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen.

Für die Preisfindung zählt bei Mehrfamilienhäusern vor allem die Miete. Der Gutachterausschuss der Stadt Paderborn nennt für Mehrfamilienhäuser einen mittleren Rohertragsfaktor von 20 und einen Liegenschaftszins von 3,2 %. 2026 kommen neue Rahmenbedingungen dazu: In Bielefeld gilt seit dem 1. Juli ein qualifizierter Mietspiegel, in Bielefeld, Paderborn, Bad Lippspringe und Harsewinkel die Mietpreisbremse. Die Bauzinsen liegen bei rund 4,2 %. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie in Ostwestfalen-Lippe (OWL) vermietet verkaufen und dabei Preis, Steuern und Mieter im Blick behalten.

Kann ich eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen?

Kurz beantwortet: Ja, jederzeit und ohne Zustimmung der Mieter. Der Käufer übernimmt die Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung nur wegen des Verkaufs ist nicht möglich.

• ✓Kauf bricht nicht Miete: Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer in alle Mietverträge ein. Miete, Laufzeit und Vereinbarungen bleiben unverändert.
• ✓Kaution: Sie geht auf den Käufer über. Kann er sie später nicht zurückzahlen, haftet der Verkäufer weiter (§ 566a BGB). Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar.
• ✓Mitteilung: Informieren Sie die Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und das neue Konto für die Miete. Bis dahin haften Sie wie ein Bürge für Pflichten des Käufers (§ 566 Abs. 2 BGB).
• ✓Besichtigungen: Mieter müssen Besichtigungen nach Ankündigung dulden, meist mit 24 Stunden bis wenigen Tagen Vorlauf und zu üblichen Zeiten.
• ✓Eigenbedarf: Der Käufer kann später wegen Eigenbedarf kündigen. Nach Umwandlung in Eigentum gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB).

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Kurz beantwortet: Nur wenn die vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und jetzt zum ersten Mal verkauft wird. Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses oder einer schon länger bestehenden Eigentumswohnung gibt es kein Vorkaufsrecht.

Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Notar den Mieter nach Abschluss des Kaufvertrags informieren. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen einzutreten. Das verzögert den Verkauf. Klären Sie deshalb früh, wann die Teilungserklärung erstellt wurde und seit wann der Mieter dort wohnt. Die Unterlagen dazu gibt es beim Grundbuchamt.

Manche Eigentümer überlegen, ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufzuteilen, um die Wohnungen einzeln teurer zu verkaufen. Das kann sich lohnen, ist aber aufwendig: Es braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht, eine Teilungserklärung beim Notar und Zeit. Jeder Mieter erhält danach ein Vorkaufsrecht, und für Eigenbedarfskündigungen gelten Sperrfristen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung zudem genehmigungspflichtig sein. Für die meisten privaten Verkäufer ist der Verkauf als Ganzes deshalb der einfachere Weg.

Wann ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei?

Kurz beantwortet: Nach mehr als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf, jeweils gerechnet ab dem notariellen Vertrag. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Abschreibungen, die Sie geltend gemacht haben, erhöhen den Gewinn.

Quellen: § 23 EStG; Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel; Stand September 2026.

Ein Beispiel: Sie haben 2018 eine Wohnung für 200.000 € gekauft, davon 160.000 € Gebäudeanteil. Bei 2 % AfA haben Sie über acht Jahre 25.600 € abgeschrieben. Verkaufen Sie 2026 für 240.000 €, beträgt der steuerpflichtige Gewinn nicht 40.000 €, sondern 65.600 € vor Verkaufskosten. Wer bis 2028 wartet, verkauft steuerfrei. Prüfen Sie deshalb das genaue Datum Ihres Kaufvertrags.

Was ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus wert?

Kurz beantwortet: Käufer von vermieteten Häusern rechnen mit der Jahresnettokaltmiete mal einem Faktor. Der Gutachterausschuss der Stadt Paderborn nennt für Mehrfamilienhäuser einen mittleren Rohertragsfaktor von 20. Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert deutlich.

Quellen: Grundstücksmarktbericht Stadt Paderborn 2025; Marktbericht Kreis Paderborn 2026; Marktbericht Bielefeld 2026.

Ein Rechenbeispiel: Ein Sechs-Parteien-Haus erzielt 42.000 € Jahresnettokaltmiete. Beim mittleren Faktor 20 ergibt sich ein Wert von rund 840.000 €. Ein Haus mit Sanierungsstau, niedriger Miete oder schwieriger Lage liegt deutlich darunter. Ein modernisiertes Haus in guter Lage kann darüber liegen. Vier Stellschrauben bestimmen den Faktor:

• ✓Mietniveau: Mieten deutlich unter Mietspiegel mindern den Ertrag, bieten Käufern aber Steigerungspotenzial. In Gebieten mit Kappungsgrenze von 15 % geht das nur langsam.
• ✓Zustand und Energie: Alte Heizung, fehlende Dämmung und eine schlechte Effizienzklasse drücken den Preis, auch wegen der CO₂-Kosten, die Vermieter tragen.
• ✓Leerstand und Mieterstruktur: Leerstand und Mietrückstände senken den Wert. Langjährige, zuverlässige Mieter sind ein Plus.
• ✓Lage: Uni-Nähe in Paderborn und Bielefeld, gute Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten erhöhen den Faktor.

Lohnt es sich, eine Wohnung leer statt vermietet zu verkaufen?

Kurz beantwortet: Leere Wohnungen erzielen oft höhere Preise, weil auch Selbstnutzer kaufen können. Einen Mieter nur für den Verkauf zu kündigen, ist aber nicht erlaubt. Frei wird eine Wohnung nur, wenn der Mieter selbst kündigt oder einem Aufhebungsvertrag zustimmt.

Selbstnutzer zahlen für eine Eigentumswohnung meist mehr als Kapitalanleger, weil sie nicht auf die Rendite schauen, sondern auf ihre Wohnkosten. Kapitalanleger rechnen dagegen mit der Miete. Liegt sie deutlich unter dem Mietspiegel, ist der Abstand zum Preis einer leeren Wohnung groß. Liegt sie nah am Markt, ist der Unterschied geringer.

• ✓Aufhebungsvertrag: Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis einvernehmlich beenden, oft gegen eine Umzugshilfe. Das muss freiwillig sein und schriftlich vereinbart werden.
• ✓Keine Verwertungskündigung auf Verdacht: Eine Kündigung, weil die Wohnung vermietet schlechter verkäuflich ist, ist nur in engen Ausnahmen möglich und vor Gericht selten erfolgreich.
• ✓Rechnen statt hoffen: Vergleichen Sie Verkaufspreis leer minus Umzugshilfe und Leerstandsmonate mit dem Preis vermietet. Oft ist der Unterschied kleiner als gedacht.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen wollen Käufer zusätzlich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sehen: Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage. Stehen Sonderumlagen an, drückt das den Preis. Hintergrund liefert der Ratgeber Instandhaltungsrücklage. Bei Wohnungen in Paderborn lohnt auch der Blick in Eigentumswohnung verkaufen in Paderborn.

Wie läuft der Verkauf einer vermieteten Immobilie ab?

Kurz beantwortet: Der Ablauf ähnelt einem normalen Verkauf. Zusätzlich brauchen Käufer eine Mieterliste, Mietverträge und die letzten Nebenkostenabrechnungen.

1. 01Mieterliste erstellen: Wohnung, Fläche, Kaltmiete, Nebenkosten, Mietbeginn, letzte Erhöhung und Kaution je Einheit.
2. 02Unterlagen sammeln: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Grundbuch und Rechnungen für Modernisierungen. Die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf hilft.
3. 03Wert ermitteln: Mit Faktor und Ertragswert. Eine erste Einschätzung liefert die kostenlose Immobilienbewertung.
4. 04Mieter informieren: Früh und offen über den geplanten Verkauf sprechen. Das erleichtert Besichtigungen.
5. 05Notarvertrag: Regelung zu Kaution, Mietrückständen, laufender Nebenkostenabrechnung und Stichtag für die Mieten.
6. 06Übergabe: Mieter schriftlich informieren, Kautionen übertragen, Schlüssel und Unterlagen übergeben.

Welche Mietregeln gelten 2026 in OWL?

Kurz beantwortet: In vier OWL-Kommunen gelten seit März 2025 besondere Mieterschutzregeln. In Bielefeld und Paderborn gibt es qualifizierte Mietspiegel. Das beeinflusst, wie stark ein Käufer die Miete künftig erhöhen kann.

• ✓Mieterschutzverordnung NRW: Seit 1.3.2025 in 57 Gemeinden, in OWL Bielefeld, Paderborn, Bad Lippspringe und Harsewinkel. Dort gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, bis 31.12.2029.
• ✓Mietspiegel Bielefeld: Qualifiziert seit 1.7.2026, Spanne rund 8,29 bis 12,60 € pro m² je nach Baujahr und Ausstattung.
• ✓Mietspiegel Paderborn: Qualifiziert seit 1.4.2025.
• ✓Indexmiete: Seit 1.7.2026 in angespannten Märkten gedeckelt: Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 %, darf der darüber liegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden.
• ✓Markt: Kreis Lippe 2025 rund 3.708 Kaufverträge (+11 %). Im Kreis Gütersloh wurden im 1. Halbjahr 2025 17 % mehr Eigentumswohnungen verkauft.

Regionale Details finden Sie in den Ratgebern Paderborn, Bielefeld und Bad Lippspringe. Wie Sie Mieterhöhungen rechtssicher umsetzen, zeigt der Beitrag Mieterhöhung rechtssicher.

Makler, Privatverkauf oder Direktankauf: Was passt bei vermieteten Objekten?

Kurz beantwortet: Kapitalanleger kaufen nach Zahlen. Ein Makler erreicht viele Käufer, braucht aber Besichtigungen mit Mietern. Ein Bestandshalter kauft diskret und übernimmt die Mieter unverändert.

Eigene Einordnung.

Otto Immobilien kauft vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in OWL als Bestandshalter. Die Mietverträge laufen unverändert weiter. Mehr unter Direktankauf im Detail.

Die 7 häufigsten Fehler beim Verkauf mit Mietern

Kurz beantwortet: Die teuersten Fehler betreffen Steuerfristen und unvollständige Unterlagen.

1. 1Spekulationsfrist knapp verpasst: Ein paar Monate Warten können steuerfreie Gewinne bedeuten.
2. 2AfA vergessen: Abschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn.
3. 3Mieter nicht informiert: Unvorbereitete Mieter erschweren Besichtigungen.
4. 4Kaution nicht dokumentiert: Der Verkäufer haftet weiter, wenn der Käufer nicht zahlt.
5. 5Vorkaufsrecht übersehen: Nach Umwandlung muss der Mieter informiert werden, sonst drohen Streit und Verzögerung.
6. 6Mieterliste unvollständig: Käufer rechnen dann mit Abschlägen.
7. 7Nebenkosten nicht geregelt: Ohne Klausel streiten Käufer und Verkäufer über Nachzahlungen.

Was ist Ihre vermietete Immobilie wert?

Unsere kostenlose Immobilienbewertung berücksichtigt Mieten, Zustand und Lage in OWL. Wenn Sie diskret und ohne viele Besichtigungen verkaufen möchten, prüfen wir auch einen Direktankauf mit Übernahme aller Mietverträge. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt allgemeine Grundsätze wieder, Stand September 2026.

Häufige Fragen: Vermietete Immobilie verkaufen (FAQ)