Immobilie verkaufen mit Nießbrauch oder Wohnrecht 2026: Wertabschlag, Ablösung & Grunderwerbsteuer

Eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht können Sie verkaufen. Das eingetragene Recht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über, solange es nicht gelöscht wird. Der Preis sinkt deshalb um den Kapitalwert des Rechts. Bei einer 70-jährigen Berechtigten und 1.000 Euro Monatsmiete sind das nach den Vervielfältigern ab 2026 rund 133.000 Euro. Den vollen Marktpreis erzielen Sie nur, wenn das Recht vorher abgelöst wird.

2026 sind zwei Punkte neu: Seit dem 1. Januar gelten neue Vervielfältiger auf Basis der Sterbetafel 2022/2024. Und der Bundesfinanzhof hat im Oktober 2025 entschieden, dass ein übernommenes Wohnrecht die Grunderwerbsteuer des Käufers erhöhen kann. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht und rechnet den Wertabschlag vor. Er zeigt vier Wege zum Verkauf und die Unterlagen und Fehler, auf die es ankommt.

Nießbrauch oder Wohnrecht: Wo liegt der Unterschied?

Kurz beantwortet: Wer den Nießbrauch hat (§§ 1030 ff. BGB), darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Miete behalten. Wer ein Wohnrecht hat (§ 1093 BGB), darf nur selbst darin wohnen. Der Nießbrauch ist deshalb das umfassendere Recht und mindert den Wert meist stärker.

In Ostwestfalen-Lippe entstehen solche Rechte oft bei einer vorweggenommenen Erbfolge: Eltern übertragen das Haus an die Kinder und behalten sich ein Wohnrecht oder den Nießbrauch vor. Steht der Verkauf erst nach dem Erbfall an, erlischt das Recht meist mit dem Tod der berechtigten Person. Dann gilt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.

Wie stark mindern Nießbrauch und Wohnrecht den Verkaufspreis?

Kurz beantwortet: Der Abschlag entspricht dem Kapitalwert des Rechts. Er berechnet sich aus Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist meist die ortsübliche Jahresmiete. Er darf höchstens ein 18,6tel des Werts der Immobilie betragen (§ 16 BewG). Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht der berechtigten Person ab. Je jünger sie ist, desto höher ist der Abschlag.

Quellen: Vervielfältiger nach BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Bewertungsstichtage ab 01.01.2026); Beispielwert nach Auswertungen der Tabelle. Steuerliche Näherung, keine Verkehrswertermittlung.

In der Praxis bewerten Käufer und Gutachter die Belastung oft noch strenger. Der Käufer kann die Immobilie auf unbestimmte Zeit nicht nutzen, und niemand weiß, wie lange das Recht besteht. Viele private Käufer und Banken scheuen belastete Objekte ganz. Deshalb bleibt der Käuferkreis klein, und das drückt den Preis zusätzlich. Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ohne Belastung ermitteln, zeigt unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Erhöhen Nießbrauch und Wohnrecht die Grunderwerbsteuer?

Kurz beantwortet: In bestimmten Fällen ja. Der Bundesfinanzhof hat am 22. Oktober 2025 entschieden, dass der kapitalisierte Wert eines übernommenen Wohnrechts zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehören kann (II R 32/22). Auch ein Nießbrauch, der beim Kauf noch nicht im Grundbuch stand, den der Käufer aber eintragen lassen muss, zählt zur Gegenleistung (II R 5/22).

Für Verkäufer heißt das: Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in NRW unter Umständen nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auch auf den Wert des Rechts. Das macht die belastete Immobilie für ihn teurer. Im Beispiel oben wären das bei 133.300 Euro Kapitalwert rund 8.660 Euro zusätzliche Steuer. Die Urteile sind beim Bundesfinanzhof (II R 32/22) veröffentlicht. Ob die Regel im Einzelfall greift, sollte ein Steuerberater prüfen.

Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen: Vier Wege im Vergleich

Kurz beantwortet: Sie können belastet verkaufen, vorher ablösen, gemeinsam mit der berechtigten Person verkaufen oder an einen Käufer verkaufen, der belastete Objekte gezielt erwirbt. Den höchsten Preis bringt die Ablösung, am schnellsten geht der Direktverkauf.

Zieht die berechtigte Person ins Pflegeheim, ist der gemeinsame Verkauf oft der sinnvollste Weg. Dabei sind Vorsorgevollmacht, Betreuung und die Frage des Sozialhilferegresses wichtig. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie verkaufen bei Pflegeheim-Umzug.

Welcher Weg sich lohnt, hängt stark vom Alter der berechtigten Person ab. Bei einer 85-jährigen Berechtigten ist der Kapitalwert deutlich kleiner als bei einer 65-jährigen. Dann kann ein belasteter Verkauf zu einem fairen Preis sinnvoller sein als eine teure Ablösung. Bei jüngeren Berechtigten ist der Abschlag so hoch, dass sich eine einvernehmliche Ablösung fast immer rechnet. Die Abfindung kann dabei auch in Form einer Rente oder eines Wohnrechts in einer kleineren Wohnung vereinbart werden.

Nießbrauch oder Wohnrecht ablösen: So läuft es in 6 Schritten

Kurz beantwortet: Eigentümer und berechtigte Person einigen sich auf eine Abfindung. Die berechtigte Person verzichtet notariell auf ihr Recht, und das Grundbuchamt löscht es. Danach ist die Immobilie unbelastet und kann zum vollen Wert verkauft werden.

1. 01Grundbuch prüfen: Welches Recht steht in Abteilung II, für wen, mit welchem Inhalt?
2. 02Kapitalwert berechnen: als Verhandlungsbasis, mit den Vervielfältigern ab 2026.
3. 03Gespräch führen: Oft sind es Eltern und Kinder. Eine Lösung, die Wohnen im Alter absichert, macht die Zustimmung leichter.
4. 04Steuern prüfen: Eine Abfindung unter Wert kann eine Schenkung sein. Lassen Sie das steuerlich prüfen.
5. 05Verzicht beurkunden: Das Notariat beurkundet die Löschungsbewilligung und beantragt die Löschung.
6. 06Verkaufen: Mit unbelastetem Grundbuch erreichen Sie alle Käufer und Banken.

Sonderfälle: Befristetes Recht, vermietete Immobilie, einzelne Wohnung

Kurz beantwortet: Nicht jedes Recht belastet die ganze Immobilie auf Lebenszeit. Ein befristeter Nießbrauch, ein Wohnrecht an nur einer Wohnung im Mehrfamilienhaus oder ein vermieteter Nießbrauch wirken sich sehr unterschiedlich auf Preis und Käuferkreis aus.

Steuerlich gilt außerdem: Haben Sie die Immobilie geschenkt bekommen, übernehmen Sie für die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG die Besitzzeit des Schenkers. Zwischen dem Kauf durch die Eltern und Ihrem Verkauf liegen deshalb oft mehr als zehn Jahre, und der Gewinn bleibt steuerfrei. Prüfen Sie das trotzdem vor dem Verkauf mit einem Steuerberater. Bei vermieteten Objekten hilft zusätzlich der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Welche Unterlagen und Stellen brauche ich in OWL?

Kurz beantwortet: Sie brauchen einen aktuellen Grundbuchauszug vom Amtsgericht am Ort der Immobilie. Dazu kommen die Eintragungsbewilligung des Rechts, der Übergabevertrag und Angaben zur berechtigten Person. Zuständig sind zum Beispiel die Amtsgerichte Paderborn, Bielefeld, Detmold, Gütersloh oder Minden.

• ✓Grundbuchauszug: 10 Euro einfach, 20 Euro beglaubigt. Das Recht steht in Abteilung II.
• ✓Eintragungsbewilligung und Übergabevertrag: Sie regeln den genauen Umfang, etwa welche Räume und wer welche Kosten trägt. Kopien gibt es beim Notariat oder in der Grundakte.
• ✓Vollmacht oder Betreuung: Kann die berechtigte Person nicht mehr selbst entscheiden, braucht es eine Vorsorgevollmacht oder die Genehmigung des Betreuungsgerichts.
• ✓Alle übrigen Verkaufsunterlagen: siehe Checkliste: Unterlagen für den Hausverkauf.

Die 7 häufigsten Fehler beim Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Kurz beantwortet: Die meisten Probleme entstehen, weil das Recht unterschätzt oder zu spät offen angesprochen wird.

1. 1Preis ohne Abschlag: Käufer und Banken rechnen den Kapitalwert immer ab.
2. 2Recht nicht offengelegt: Es steht im Grundbuch und fällt spätestens beim Notar auf.
3. 3Alte Vervielfältiger genutzt: Seit 2026 gelten neue Werte.
4. 4Grunderwerbsteuer übersehen: Ein übernommenes Recht kann die Steuer des Käufers erhöhen.
5. 5Abfindung ohne Steuerprüfung: Unter Wert kann sie Schenkungsteuer auslösen.
6. 6Ohne Vollmacht: Bei Demenz der berechtigten Person dauert eine gerichtliche Genehmigung Monate.
7. 7Grundsteuer und Lasten ungeklärt: Wer zahlt was? Das regeln meist §§ 1041, 1047 BGB oder der Vertrag. Mehr im Ratgeber Grundsteuer beim Hausverkauf.

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Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie mit und ohne Nießbrauch oder Wohnrecht wert ist? Fordern Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung an. Als Direktankäufer kaufen wir auch belastete Häuser in ganz OWL, mehr dazu unter Ankauf Immobilien in OWL. Soll die Immobilie gehalten und vermietet werden, übernimmt unsere Objektverwaltung die Betreuung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt allgemeine Grundsätze wieder, Stand September 2026.

Häufige Fragen: Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht (FAQ)