Heizungsgesetz 2026: Was das neue GModG für Eigentümer und Vermieter in OWL bedeutet

Das Heizungsgesetz 2026 heißt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Die wichtigsten Änderungen: Die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, fällt weg. Auch die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel ist gestrichen. Neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, unterliegen aber ab 2029 der Bio-Treppe. Vermieter, die fossil heizen, tragen künftig einen Teil der Kosten selbst.

Parallel gilt seit dem 21. Juli 2026 eine neue Heizungsförderung, und viele Städte in OWL haben ihre Wärmepläne beschlossen. Dieser Ratgeber zeigt Eigentümern und Vermietern, was sich konkret geändert hat, welche Fristen bleiben, was eine neue Heizung kostet und wie Sie die richtige Entscheidung für Ihr Haus treffen.

Heizungsgesetz 2026: Was hat sich mit dem GModG geändert?

Kurz beantwortet: Das GModG wurde am 28. Juli 2026 verkündet und gilt seit dem 29. Juli 2026. Es streicht die 65-Prozent-Pflicht und die Austauschpflicht für alte Kessel. Neue Öl- und Gasheizungen sind wieder ohne Umwege zulässig, unterliegen aber ab 2029 der Bio-Treppe. Einzelne Regeln, zum Beispiel zum Energieausweis, gelten erst ab 2027 oder später.

Quellen: ADAC, Heizungsgesetz 2026; Verbraucherzentrale zum GModG, Stand September 2026.

Wichtig: Niemand muss eine funktionierende Heizung austauschen. Auch Anlagen, die vor dem 29. Juli 2026 nach altem Recht eingebaut oder beauftragt wurden, behalten ihren Bestandsschutz. Was sich beim Verkauf eines Hauses mit alter Heizung ändert, erklärt der Ratgeber Sanierungspflicht beim Hausverkauf.

Die Bio-Treppe: Was neue Gas- und Ölheizungen künftig bedeuten

Kurz beantwortet: Wer ab jetzt eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen, etwa Biomethan oder Bioöl. Das Gesetz legt vier Stufen fest. Weil diese Brennstoffe teurer sind als fossile, steigen die Betriebskosten mit jeder Stufe.

Eine neue Heizung läuft meist 20 Jahre oder länger. Wer heute eine Gasheizung einbaut, betreibt sie also mitten in der Bio-Treppe. Rechnen Sie deshalb nicht nur die Anschaffung, sondern die Kosten über die gesamte Laufzeit. Oft ist eine Wärmepumpe mit Förderung über 20 Jahre günstiger, obwohl sie in der Anschaffung teurer ist.

Was gilt nach dem neuen Heizungsgesetz für Vermieter?

Kurz beantwortet: Vermieter dürfen neue Gas- und Ölheizungen einbauen. Sie müssen dann aber die Hälfte des CO₂-Preises, der Netzentgelte und der Kosten für Bio-Brennstoffe selbst tragen. Eine klimafreundliche Heizung können sie über die Modernisierungsumlage anteilig auf die Miete umlegen, beim geförderten Heizungstausch mit 10 Prozent nach § 559e BGB und einer Kappung von 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Die Berechnung mit Beispielen steht im Ratgeber Modernisierungsumlage 2026. In Eigentümergemeinschaften kommt eine weitere Frage hinzu: Wie werden die Kosten verteilt? Nach dem BGH-Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 50/25) ist eine Verteilung „pro Wohnung“ bei ungleich großen Einheiten regelmäßig nicht zulässig, mehr dazu im Beitrag Eigentümerversammlung vorbereiten.

Heizungsförderung 2026: Was gibt es seit dem 21. Juli?

Kurz beantwortet: Seit dem 21. Juli 2026 gibt es für klimafreundliche Heizungen 30 Prozent Grundförderung. Förderfähig sind höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Mit Boni sind bis zu 80 Prozent bzw. 22.400 Euro möglich. Der Klimageschwindigkeitsbonus ist von 20 auf 16 Prozent gesunken und soll halbjährlich weiter fallen. Den Antrag stellen Sie vor Beginn der Arbeiten.

Für Vermieter gilt eine Einschränkung: Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gibt es nur für selbst genutzte Wohnungen. Ein Energieeffizienz-Experte muss eingebunden werden. Die aktuellen Bedingungen stehen auf der Seite der KfW zur Heizungsförderung. Weil der Bonus weiter sinkt, lohnt sich eine frühe Entscheidung für Selbstnutzer.

Was kostet eine neue Heizung 2026? Wärmepumpe und Gas im Vergleich

Kurz beantwortet: Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet im Einfamilienhaus 2026 mit Einbau meist 27.000 bis 40.000 Euro, eine Erdwärmepumpe 40.000 bis 50.000 Euro. Eine Gas-Brennwertheizung liegt bei 10.000 bis 15.000 Euro. Bei den laufenden Kosten ist die Wärmepumpe meist günstiger. Über 20 Jahre kann sie je nach Annahmen deutlich Geld sparen.

Quelle: Marktübersichten 2026, u. a. ADAC, Wärmepumpe Kosten. Werte je nach Gebäude, Heizlast und Energiepreisen sehr unterschiedlich.

Mit der Förderung sinkt der Eigenanteil bei der Wärmepumpe deutlich. Umgekehrt steigen bei Gas die Betriebskosten mit jeder Stufe der Bio-Treppe und mit dem CO₂-Preis. Die Rechnung hängt stark vom Gebäude ab: In einem ungedämmten Altbau mit kleinen Heizkörpern arbeitet eine Wärmepumpe weniger effizient als in einem sanierten Haus. Lassen Sie deshalb die Heizlast berechnen, bevor Sie sich entscheiden.

Kommunale Wärmeplanung in OWL: Kommt ein Wärmenetz in meine Straße?

Kurz beantwortet: Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Bielefeld hat seinen Wärmeplan im Juni 2025 beschlossen. Paderborn hat seinen Wärmeplan im Sommer 2026 fertiggestellt. Für die Mehrheit der Ein- und Zweifamilienhäuser dort lautet das Ergebnis: kein Wärmenetz, sondern eine Einzellösung im Haus.

Prüfen Sie den Wärmeplan Ihrer Stadt, bevor Sie eine neue Heizung bestellen. Liegt Ihr Haus in einem geplanten Wärmenetzgebiet, kann ein Anschluss günstiger sein als eine eigene Anlage. Liegt es außerhalb, führt der Weg meist zur Wärmepumpe oder einer anderen Einzellösung. Informationen bieten die Stadt Paderborn und die Stadt Bielefeld. Kleinere Gemeinden haben längere Fristen.

In 6 Schritten zur richtigen Heizung nach dem GModG

Kurz beantwortet: Klären Sie zuerst Zustand und Wärmeplan, rechnen Sie dann die Kosten über 20 Jahre und sichern Sie Förderung und Handwerker, bevor die alte Heizung ausfällt.

1. 01Zustand prüfen: Alter, Wartungsprotokolle, Verbrauch. Eine gewartete Heizung verschafft Zeit für eine überlegte Entscheidung.
2. 02Wärmeplan lesen: Kommt ein Wärmenetz, und wann?
3. 03Energieberatung: Passt eine Wärmepumpe zum Gebäude, oder sind vorher Dämmung und Heizkörper nötig?
4. 04Kosten über 20 Jahre rechnen: Anschaffung minus Förderung plus Energie, Bio-Treppe und Wartung.
5. 05Förderung beantragen: vor Auftragsbeginn, mit Energieeffizienz-Experten.
6. 06Handwerker früh buchen: Für Sanitär- und Heizungsarbeiten sind Wartezeiten von mehreren Wochen normal. Tipps stehen im Ratgeber Handwerker finden in OWL.

Die 7 häufigsten Irrtümer zum Heizungsgesetz 2026

Kurz beantwortet: Das GModG hat viele Pflichten gestrichen, aber nicht alle. Diese Irrtümer hören wir am häufigsten.

1. 1„Ich muss jetzt eine Wärmepumpe einbauen.“ Falsch. Die Heizungswahl ist frei.
2. 2„Mein 30 Jahre alter Kessel muss raus.“ Falsch. Die Austauschpflicht ist gestrichen.
3. 3„Es gibt keine Klimavorgaben mehr.“ Falsch. Ab 2029 gilt die Bio-Treppe für neue fossile Heizungen.
4. 4„Die Wärmeplanung ist hinfällig.“ Falsch. Sie läuft weiter und zeigt, ob ein Wärmenetz kommt.
5. 5„Als Vermieter ist eine Gasheizung am günstigsten.“ Nicht unbedingt. Sie tragen die Hälfte von CO₂-Preis, Netzentgelten und Bio-Brennstoffen.
6. 6„Förderung gibt es auch nachträglich.“ Falsch. Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt sein.
7. 7„Wartung ist jetzt egal.“ Falsch. Prüf- und Wartungspflichten bleiben. Welche das sind, zeigt der Ratgeber Wartungspflichten für Eigentümer.

Heizungstausch selbst planen, Objektverwaltung beauftragen oder verkaufen?

Kurz beantwortet: Im selbst genutzten Einfamilienhaus planen viele Eigentümer den Tausch mit Energieberater und Handwerker selbst. In vermieteten Häusern kommen Umlage, Ankündigungsfristen, Kostenteilung und die Abstimmung mit den Mietern hinzu. Dort entlastet eine Objektverwaltung, die Handwerker und Termine übernimmt, spürbar. Rechnet sich die Investition nicht mehr, ist ein Verkauf eine echte Alternative.

Unsere Objektverwaltung koordiniert den Heizungstausch für Eigentümer in ganz OWL: Angebote, Handwerker, Terminabstimmung mit den Mietern und Abnahme. Den Förderantrag stellen Sie mit einem Energieeffizienz-Experten, die Mieterhöhung erklären Sie als Vermieter. Was eine Verwaltung pro Einheit kostet, zeigt der Ratgeber Hausverwaltung Kosten. Soll die Immobilie lieber verkauft werden, auch vermietet und mit alter Heizung, lesen Sie Vermietete Immobilie verkaufen.

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Schildern Sie uns kurz Baujahr, aktuelle Heizung und geplante Maßnahmen. Wir melden uns mit einer Einschätzung und einem Angebot für unsere Objektverwaltung. Kommt ein Verkauf infrage, starten Sie mit der kostenlosen Immobilienbewertung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Er gibt allgemeine Grundsätze wieder, Stand September 2026.

Häufige Fragen: Heizungsgesetz 2026 (FAQ)